Son muchos los extranjeros que deciden invertir en vivienda en España animados, entre otras cosas, por el buen clima. Si es tu caso, ya sea para pasar temporadas de descanso o para convertirla en tu vivienda habitual, debes conocer el proceso, los gastos y el mercado antes de comenzar la operación. No es complejo, pero es importante que no cometas errores en una compra tan importante.
Apuntes antes de empezar:
El mercado español
Lo primero que debes saber sobre el mercado inmobiliario español, y más si vienes del mundo anglosajón, es que la información sobre mercado es poca y suele ser pública con bastantes meses de retraso. Cifras de compraventa, precios reales de adquisición de los inmuebles… son cifras que no están fácilmente accesibles y que, como poco, corresponderán al trimestre anterior.
Otro aspecto importante, y común a todos los mercados, es la importancia de la localización. En España hay focos muy concentrados de alta demanda y por tanto precios altos comparados con otras zonas.
Los profesionales inmobiliarios
Esta es una cuestión crucial. Debes saber que en España (con excepción de Cataluña) no se exige ningún requisito para ejercer la profesión inmobiliaria. Esta circunstancia hace que haya muchísimas agencias y agentes pero que no todos tengan una experiencia y conocimientos solventes para poder ayudarte en la compra de tu casa en España.
Busca agentes inmobiliarios que conozcan la zona que te interesa, que tengan experiencia y que te generen confianza. Analiza sus servicios, su currículo, reseñas de antiguos clientes… Hay muchos y muy buenos profesionales inmobiliarios en España, encuentra el que más encaje contigo.
La operación de compra en 5 pasos
1. Documentación y ayuda: Para poder comprar es imprescindible que poseas el Número de identificación del extranjero (NIE). Un número único y personal que deberá a aparecer como identificador en todos los documentos que firmes por lo que debes tenerlo antes de oficializar la compra. No es complicado conseguirlo, pero requiere presencia física del interesado o de un representante. Se puede en España o en la Oficina Consular del lugar de residencia del interesado.
Por otro, y sin ser obligatorio, poseer una cuenta bancaria en España facilitará y agilizará todos los trámites del proceso y, posiblemente, te ahorrará comisiones.
Tampoco es imprescindible, pero nuestra recomendación es que buques ayuda profesional para llevar a cabo la búsqueda y la operación. Son muchas las ventajas de contar con un profesional y en tu caso, de contar con alguien en la zona, tanto para la fase de búsqueda como para la confirmación de la compra.
2. Financiación: Es probable que no necesites financiación, pero si lo necesitas deberías adelantar la visita al banco al inicio de la operación. Tener un presupuesto claro facilitará la fase de búsqueda y la negociación con el propietario.
En España, un comprador extranjero cuenta con las mismas condiciones hipotecarias que un español: lo habitual es contratar la hipoteca por un mínimo de 5 años y un máximo de 30 y la cantidad máxima que ofrecen las entidades suele ser el 80% del valor de la vivienda para primera residencia y un 60 o 70% para segunda.
3. Búsqueda de vivienda: Lo primero que debes saber es la zona en la que te gustaría encontrar tu vivienda, las características básicas y el presupuesto. Una vez tengas eso puedes empezar a buscar por internet en la web de las agencias de las agencias de la zona, en portales inmobiliarios españoles o en portales de tu país de origen.
Sin embargo, los profesionales de la zona conocen las características particulares de cada barrio y calle y podrás aconsejarte qué se ajusta más al estilo de vida que buscas. Además, en zonas de gran interés, hay viviendas que se venden sin llegar a los portales online. También podrán guiarte para sacarle el máximo partido a tu presupuesto comprando, quizás, en una zona diferente a la que tú pensabas, pero en la que cumplirás todos los requisitos que exiges.
Es muy importante tener claro qué buscas, pero también ser flexible y tener la mente abierta a los consejos profesionales de quienes conocen la zona.
4. Reserva: No es obligatorio pero lo habitual es firmar con el propietario un contrato de reserva (arras) para formalizar tu interés por la vivienda y que el propietario deje de aceptar interesados durante un tiempo establecido antes de la compra oficial.
En ese documento se adelantan ya las condiciones de la compra, pero lo importante es el periodo de reserva establecido, las consecuencias si una de las partes rompe el acuerdo y el dinero que el comprador entrega a modo de reserva. Este dinero se descontará la venta final y lo habitual es que se entregue directamente al propietario.
Es importantísimo que todo esté debidamente registrado por escrito.
5. La compra: En España es costumbre oficializar la compra ante Notario. Este, es el encargado de revisar que todo se atiene a la ley y que ambas partes son plenamente conscientes de las obligaciones que asumen. Por eso, antes del día de la firma, las partes son citadas por separado para solucionar dudas y repasar todos los pormenores del acuerdo.
El día de la firma en notaría deben estar presentes todas las partes implicadas o un representante legal con poderes para esta cuestión de cada uno de ellos; comprador, vendedor, entidad financiadora (si la hubiese).
Qué impuestos y gastos tendré como propietario en España
La compra de una vivienda en España te generará unos gastos que debes contemplar en tu planificación de la operación.
Viviendas de segunda mano:
–Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Depende de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda y se aplica sobre el importe escriturado. Supone entre el 6 al 10% a la tasa impositiva general. Hay tasas reducidas en ciertos casos.
–Notaría: Está regulado por el Estado y varía según el precio de compra del inmueble.
Tasas de registro de la propiedad: También regulado. Entre 400 y 700€
-Gestoría: es optativo y se trata de la contratación de un profesional para que gestione la tramitación y liquidación de impuestos y otros papeleos.
Viviendas de obra nueva: En lugar del ITP se abonan:
El IVA del 10% excepto en Canarias que es el 6,5% (IGIC-Impuesto General Indirecto Canario)
Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Depende de la Comunidad Autónoma. El máximo a pagar es el 1,5%
Si necesitas hipoteca (financiación) también tendrás unos gastos derivados de ella:
–Tasación de la vivienda: Debe realizarla un técnico reconocido por la entidad bancaria y suele costar entre 250 y 600€
-IAJD, notaría y registro de la propiedad de la operación de la financiación
-Comisión de apertura (si la hubiera) según lo pactado con la entidad financiera
Una vez seas propietario, si eres residente, cada año deberás abonar el Impuesto sobre la Renta (incluido el Impuesto a las Ganancias de Capital) y al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Si eres no residente en España, a lo anterior deberás sumar también el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de No Residentes.
Si sigues teniendo dudas o quieres saber cómo se aplica esta información a tu caso particular no dudes es escribirnos, en Nomad Realty estaremos encantados de atenderte.